1. 손품 - 관악구 봉천동 지역분석
1) 교통
관악구는 서쪽으로는 금천구와 영등포구, 동쪽으로는 서초구, 북쪽으로는 동작구, 남쪽으로는 관악산이 위치한다.
관악구의 법정동은 신림동, 봉천동, 남현동 세 동으로 이루어져 있고 그중 봉천동의 위치는 가운데 위치한다.
봉천동은 지하철 2호선이 관통하며 주된 호선이다. 신림선도 관통하나 당곡역 하나만 봉천동에 속한다.
- 2호선 : 봉천역, 서울대입구역, 낙성대역
- 신림선 : 당곡역
봉천역 기준으로 강남역까지 15분 내외, 여의도역까지는 버스로 25분 내외로 소요되기 때문에 강남권과 여의도권 출퇴근자들이 거주하기에 적합하다.
현재는 2호선과 신림선만 이용할 수 있지만 서부선이 개설될 시 봉천동은 서부선의 직접적인 수혜지역이다.
서부선은 서울대입구역에서 시작하여 봉천동, 상도동을 거쳐 여의도, 신촌, 새절역까지 이어진다. 버스로 출근하거나 혹은 지하철로 뺑 돌아갔던 여의도 출근이 수월해진다.
또한 관악구 봉천동은 방화중학교부터 수서IC까지 이어지는 남부순환로를 끼고 있기 때문에 남부순환로를 이용하여 강남 출퇴근이 가능하다.
2) 재정자립도
봉천동이 위치한 관악구의 재정자립도는 자치구 평균 29.4에도 훨씬 못 미치는 19.6으로, 서울 25개 자치구 중 20위인 하위권에 머무른다.
3)인구
관악구 전체 인구는 2023년 5월 기준으로 상승 중이다.
봉천동 행정동의 인구수를 살펴보았을 때,
양녕로 서부에 위치한 보라매동과 은천동은 인구가 줄었고,
북부에 위치한 성현동과 청림동 또한 인구가 줄었다.
중부에 있는 중앙동은 인구가 늘은 반면 행운동은 인구가 줄었으며
남부순환로 남부에 위치한 청룡동과 낙성대동은 인구가 증가했지만 인헌동은 인구가 줄었다.
정리해 보자면 봉천동의 행정동 중 인구가 줄은 동은 보라매동, 은천동, 성현동, 청림동, 행운동, 인헌동이고,
인구가 증가한 행정동은 중앙동과 청룡동, 낙성대동이다.
4) 학군
관악구의 학군은 대체적으로 좋은 편은 아니라는 인식이 있다.
관악구에서는 구암중, 서울문영여중, 인헌중이 학업성취도가 가장 높으며 모두 봉천동에 위치한다.
세 중학교 모두 학업성취도가 서울 평균보다 높다.
관악구 고등학교 중에서는 미림여고, 서울문영여고, 광신고가 상위권을 차지하며 그중 봉천동에 위치한 고등학교는 서울문영여자고등학교이다.
관악구 신림동과는 달리 봉천동에는 나름의 학원가들이 형성되어 있다. 학업성취도 성적이 좋은 구암중 근처에 38개의 학원이 몰려있는 학원가가 있으며 서울대입구역 근처 등 곳곳에 작은 학원가들이 위치한다.
5) 평당가
관악구 봉천동의 평당가는 2,758만으로 같은 관악구의 신림동보다 높게 형성되어있다.
또한 관악구 전체의 평당가(2,578만)는 관금구로 함께 묶이는 금천구(2,232만), 구로구(2,495) 보다 높게 형성되어 있다. 하지만 인근의 동작구(3,512만), 영등포구(3,561만)보다는 낮은 편이다. -> 작성일 기준
2. 임장
e편한세상서울대입구 - 서울대입구아이원아파트 - 봉천동두산아파트 - 관악드림타운
위와 같은 순서로 임장을 진행했으며 근 2년간 국민평수인 31~35평 기준으로 했을 때, e편한세상서울대입구 아파트는 관악구 1위 대장아파트이다. 그리고 봉천동두산아파트는 2위, 관악드림타운은 6위를 차지한다.
이번 편에서는 e편한세상서울대입구와 서울대입구아이원아파트 임장만 다루려고 한다.
1) e편한세상서울대입구아파트
e편한세상서울대입구 아파트는 1차와 2차가 모여있으며 그중 1차를 중심으로 조사했다.
e편한세상서울대입구는 1531세대 총 22개 동으로 2019년에 지어진 신축이다.
주차는 1751대, 세대당 1.14대 가능하며 용적률은 230%, 용도는 제2종 일반주거지역이다.
평형대는 82C㎡, 83A㎡, 83D㎡, 84B㎡, 112E㎡, 112C㎡, 113A㎡, 113D㎡, 115B㎡, 151㎡로
크게 25, 34, 45평으로 나뉜다.
e편한세상서울대입구1차는 앞서 말한 바와 같이 관악구 1위 대장아파트이며 근 2년간 최고가 14억 8천만 원을 기록했다. 2023년 6월 기준으로 34평이 10억에 매매 거래되었으며 2021년 7월 14억 3천의 최고가를 찍은 후 조금씩 가격이 하락하여 현재는 2020년 6월 가격과 유사하다. 총 4억 정도가 떨어진 상태라고 볼 수 있다.
e편한세상서울대입구아파트는 봉천역으로부터 도보 8~9분에 위치해 있다. 네이버지도 길 찾기에 따르면 단지까지 13분이 소요된다.
봉천역은 비교적 한산한 대로에 위치하고 아파트로 가기 위해 골목으로 들어오면 음식점들이 몰려있는 봉천 제일시장이 나온다. 아파트로 가는 길은 이름이 쑥고개인 것에 비해 경사가 가파르진 않고 아파트에 다다랐을 때 약간의 오르막길만 있다.
아파트 단지 안은 대단지인 것에 비해 약간의 답답함이 있었다. 신축아파트이기에 내부로 차량이 다닐 수 없어 차량이 주차되어있지는 않았지만 일조권과 각 동간의 사생활을 보장하려는 신축아파트 특징답게 배치가 지그재그로 되어있었다. 그래서 ㅁ자 형태로 되어있는 구축에 비해서는 부지가 좁아 보이고 정돈이 안된 느낌이 있다. 특히 아파트 내부에 오히려 언덕이 있어 단지 내부가 언덕 밑과 위로 나뉘었고 경사가 있었다. 평지가 아니었기에 조금 더 답답한 느낌이 든 듯싶다.
그래도 단지 내부는 나무와 놀이터, 아이들 놀 때 엄빠들이 쉴 수 있는 공간 등이 잘 설치되어 있었다. 다만 독서실, 어린이집, 커뮤니티 시설 등이 있지만 단지 상가와 생활 인프라가 빈약했다.
거주민들은 어린 자녀를 둔 부모들을 주로 보았다. 역과는 10분 정도 떨어져 비교적 한적한 곳에 단지가 있고 술집들과도 거리가 떨어져 있는 덕에 아이들을 키우기 좋아 보였다. 초등학교, 특히 고등학교가 아파트 바로 앞에 위치하였고 강남, 구로, 여의도와의 직주근접이 좋아 이곳들로 출퇴근하는 학부모들에게 적합할 것이다.
뒤쪽으로는 청룡산이 있어 5분 안에 산책을 하며 녹지를 누릴 수 있다.
다만 배정받을 수 있는 봉림중학교나 혹은 아파트 앞에 있는 영락고등학교가 학업성취도 성적이 높은 편은 아니라는 단점이 있다.
조경이 좋고 조용한 단지를 선호하는 사람들에게는 매리트 있는 단지일 수 있고 방문했던 아파트 단지들 중에서는 가장 깔끔하고 살기에 편안해였다. 하지만 앞서 말한 바와 같이 인프라는 부족하기에 편리함을 추구하는 사람들에게는 다소 심심한 단지일 수 있겠다.
+ 이편한세상서울대입구아파트는 1차와 2차가 붙어있다. 2차는 519세대로 1차보다는 조금 작은 단지이며 2020년에 사용승인되었다. 환경이 비슷하지만 조금 더 경사가 높은 곳에 위치하여 조경은 더 좋으나 귀갓길이 힘들 수 있겠다.
+ 유사한 분위기지만 조금 더 답답했던 2차
2) 서울대입구아이원아파트
서울대입구아이원아파트는 총 374세대, 7개 동으로 이루어진 작은 단지의 아파트이다.
2006년에 지어졌으며 주차는 471대, 세대당 1.25대 가능하다.
용적률은 209%이며 용도는 제2종일반주거지역이다.
평형대는 75B㎡, 75A㎡, 105㎡, 111㎡, 132㎡ 5가지가 있으며 크게 22, 31, 33, 40평 4가지 형태로 나뉜다.
서울대입구아이원아파트는 e편한세상서울대입구 아파트와 붙어있어 같이 조사하였다.
하지만 세대수가 적은 만큼 거래가 활발하지 않아 올해 매매 거래가 진행되진 않았으며 2022년 11월 기준으로 31평이 6억 6000만 원에 거래된 것이 마지막이다. 2021년 7월에 11억에 거래된 것에 비하면 4억 4000만 원이 하락한 것을 볼 수 있다.
전세는 33평이 2023년 2월에 4억 8000만 원에 거래되었으며 2019년 11월 이후로 처음으로 5억 이하로 떨어졌다.
옆 대장 아파트인 e편한세상서울대입구 아파트 또한 생활인프라가 좋은 편이 아니기에 대단지의 인프라를 같이 누린다고 하기에는 무리가 있다. 다만 뒤편의 청룡산, 가까운 고등학교, 강남과의 직주근접은 동일하게 누릴 수 있다.
아이원파크아파트는 단지가 작고 구축이기에 단지 내 상가나 인프라가 많지 않았고, 지하로 연결된 주차장이 있기는 했으나 단지 내 지상에도 차들이 주차되어 있었다. 그래도 단지 내 나무가 많고 고요한 느낌이었고 거주민들도 상대적으로 나이가 있으신 분들이 많았다.
단지가 작기 때문에 조금 답답한 느낌이 있었으나 2022년 하반기 기준으로 이편한세상서울대입구아파트와 비교했을 때 3억 4000의 차이가 있으므로 2호선 라인, 강남 직주근접, 청룡산, 조용한 동네 분위기를 누리고 싶지만 자금이 부족한 사람들에게는 적합할 수 있다.
+ 봉천역과 봉천제일시장 주변
다음 편에서는 봉천동두산아파트와 관악드림타운을 다룰 예정이다.
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