1. 손품 - 구로구 신도림동 지역분석
1) 교통
구로구는 서쪽으로 넓게 퍼져있는 형태로, 서쪽에는 부천, 남쪽에는 광명과 금천구, 동쪽에는 관악구와 동작구, 북쪽으로는 영등포구, 양천구와 맞닿아있다.
구로구의 법정동은 신도림동, 구로동, 가리봉동, 고척동, 개봉동, 오류동, 천왕동, 항동, 궁동, 온수동, 총 10개 동으로 이루어져있고 행정동은 더 세분화되어 16개 동으로 이루어진다. 그 중 신도림동은 구로구의 최동북단에 있다.
구로구는 전체적으로 1호선, 2호선, 7호선이 주된 지하철이고,
신도림동은 1,2호선 환승역인 신도림역, 1호선의 구로역, 2호선의 도림천역이 관통한다.
신도림은 예전부터 교통의 요지 중 하나로 직주근접성이 좋다.
신도림역을 기준으로 했을 때 여의도역은 15분 이내로 소요되며, 강남역과 광화문역까지는 30분 이내로 소요된다.
그 외에도 일자리가 많은 구로디지털단지역까지도 5분이 소요되고 가산디지털단지역과도 가까운 거리에 있다.
따라서 회사가 어디에 있든 접근성이 좋아 정착하기에 좋은 입지라고 할 수 있다.
또한 신도림은 2024년에 착공하는 GTX-B 교통 호재 지역이기도 하다.
GTX-B 호선은 인천 송도에서 시작하여 부천, 여의도, 용산, 서울역, 청량리를 거쳐 남양주까지 이어진다.
따라서 신도림역은 GTX-B 호선까지 더해질 경우 3개 호선 환승이 가능하므로 신도림역의 위상은 더욱 높아질 예정이다.
2) 재정자립도
구로구의 재정자립도는 21.9로 서울 17위이고 하위권에 머무른다.
자치구 평균인 29.4와 비교하면 재정자립도가 낮은 편에 속한다.
3) 인구
구로구의 인구는 2023년 6월을 기준으로 하락했지만 그 차이가 미비해 인구가 유지되고 있다고 할 수 있다.
구로구의 법정동 인구수를 살펴볼 때
고척동을 제외하곤 모두 전입인구보다 전출인구가 많다.
그 중 신도림동은 여성 인구 비율이 높고, 35~54세 인구가 몰려있다고 한다.
4) 학군
구로구 신도림동에는 신도림중학교와 신도림고등학교 2개의 학교만 있다.
구로구의 학군은 전체적으로 높지 않다는 인식이 있지만
그 중 신도림동의 신도림 중학교는 뛰어난 학업성취도 성적과 특목고 진학률을 가진다.
신도림동은 지리적으로 목동과 붙어있어
목동 학원가를 편리하게 이용 가능하므로 학군이 좋게 형성될만한 입지조건을 갖추었다.
그리고 신도림중학교를 이어 오류동의 오남중학교, 구로동의 구일중학교가 구로구 내에서 상위권 중학교이고 서울 평균보다 학업성취도가 높다.
구로구 고등학교중에서는 세종과학고등학교가 특목고인 만큼 학업성취도평가 성적이 우수하다.
그 뒤를 이어 오류고등학교, 구현고등학교, 우신고등학교가 학업성취도 평가 성적이 높으며
신도림동에 위치한 신도림고등학교는 구로구 5위로,
대학교진학률은 그리 높지 않지만 학업성취도평가는 서울 평균보다는 높은 성적을 받고있다.
구로구 신도림동 내에서는 28개 학원이 모여있는 학원가를 포함하여 총 45개의 학원이 있다.
신도림동 자체에 학원이 많은 편은 아니지만 목동과 가까이 위치하기 때문에 목동 학원 인프라를 누릴 수 있다.
신목초등학교 혹은 오목교에서 대장아파트인 신도림e편한세상4차아파트까지 버스로 15분 소요된다.
5) 평당가
구로구 평당가는 2,495만으로 (2023년 7월 24일 기준)
근처 영등포구(3,577만)와 동작구(3,502만)보다는 낮으며
금천구(2,247만), 관악구(2,586만)와 비슷한 라인이다.
구로구 중에서는 도심과 가장 가까운 신도림동이 3,272만으로 구로구 1위이며
구로구 평당가를 높여주고 있다.
다른 동과는 평당가가 약 1,000만원정도 차이가 난다.
2. 임장 - 신도림4차e편한세상
신도림4차e편한세상은 853세대로 그리 큰 단지는 아니다.
총 15개 동으로 이루어져있으며 2003년에 사용승인이 났다.
주차는 1484대 가능하며 세대당 1.73대로 다른 단지들에 비하면 충분한 주차공간을 가지고 있다.
(보통 세대당 1.5대 이상이면 주차문제로 골치아픈 일은 거의 없다고 한다.)
용적률은 249%, 건폐율은 13%이며 대림산업에서 건설했으며
땅의 용도는 제3종일반주거지역이다.
아파트 내부 면적은 114㎡, 152㎡, 161㎡, 181㎡, 191㎡, 210㎡가 있으며
평형대로는 34평, 46평, 48평, 55평, 57평, 63평 총 6가지로 나뉜다.
신도림4차e편한세상은 국민평형대 기준으로 구로구 대장아파트이다.
34평 기준으로 근 2년을 살펴봤을 때,
2021년 10월에 최고가 16억 3,500만원을 찍었으며
그 후에는 거래가 되지 않다가 2023년 4월에 2억 6,500만원 낮은 금액인
13억 7,000만원에 거래되었다.
2020년 7월의 가격과 비슷해졌지만 비슷한 가격의 아파트들에 비하면 그리 많이 떨어진 가격은 아니라고 할 수 있다.
34평 전세가는2023년 4월, 7억 초중반에 거래되었고
2021년 11월에 9억 9,500만원의 최고가를 찍은 후
6억 5,000 ~ 7억 5,000만원 사이를 맴돌고 있다.
아파트 단지와 역과의 거리, 좋은 학군과 가까운 학원가,
쇼핑 인프라와 자연녹지를 누릴 수 있다는 점에서 매리트가 있어
매매 거래가 활발하지 않지만 전세 수요는 꾸준히 있는 편이다.
신도림4차e편한세상은 신도림역에서 6~7분 떨어져있는 역세권 아파트로
지하철역 뿐 만 아니라 초, 중, 고등학교, 도림천 산책로도 가까이 있어
편리한 생활 인프라를 갖췄다.
자체 상가는 작은 편이긴 하나 앞에있는 푸르지오 상가와 홈플러스, 디큐브시티까지 도보 10분 이내로 모두 이용할 수 있어서 좋은 상권을 갖추고 있다.
아파트 내부는 1000세대가 넘는 대단지가 아님에도 불구하고
오히려 넓직한 느낌이었고 나무가 많아 단지가 잘 조성되어있다는 느낌을 받았다.
날씨가 흐린 날 임장을 가서 그런지 살짝 칙칙한 느낌이 있었고
페인트 칠을 안해서 비슷한 시기에 지어진 단지들보다 낡은 느낌이 있었지만
건물 페인트 칠을 하면 해결될 것으로 보인다.
초등학교는 걸어서 6분정도 소요되었는데
초등학교가 가까운 아파트 답게 아이들이 많이 보였고
비교적 다양한 나이대의 거주민이 사는 것 같았다.
중학교는 바로 아파트 단지 출구와 연결되어있었고
고등학교는 1.5블럭정도 더 가야했다.
학교들과의 거리, 역과의 거리, 직주근접, 아파트 내부 분위기, 세대수, 도림천과의 거리, 학군, 목동 학원가 이용 등을 따지면 모든 것이 편리하여 대장아파트일 수 밖에 없는 단지였다.
아파트 동네기에 주변에 유흥업소와 유해시설도 없었으며
아파트 내부에도 인도와 차도가 구별되어 아이들이 다칠 위험이 적어보여
아이들을 키우며 정착하기에 좋은 아파트라고 생각된다.
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