[책 리뷰] 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

세빛희님의 '2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿'은 역시 역행자를 선물해 준 천사언니가 추천해주었다. 부동산 책으로는 3번째로 읽은 책이었는데 무엇보다 절실함이 느껴지고 초심자의 눈높이에 맞게 쓰여져 있어 좋았다. 렘군님의 '10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 안에 부동산 천재가 됐을까?'를 먼저 읽었었는데 이 책은 부동산 바이블 느낌이라면 세빛희님의 책은 중고등학교 교과서 느낌이었다. 시키는대로 하면 왠지 나도 할 수 있을 것 같은 느낌. 투자금도 많지 않은 상황이기에 나에게 적용하기도 더욱 적합할 듯 했다. 주로 아파트 투자 위주이고 대구분이기에 서울에 국한되지 않아 오히려 좋다. 그래서 초심자로서 이 책을 주 교재로 삼고 아파트 투자 공부를 하려고 한다.

 

[ 2년 안에 오를 저평가 지역 찾는 방법 ]

1. 매매가격 지수가 반등한다.

- 아파트 매매가격지수 그래프를 볼 때 최소 10년 간의 흐름을 봐야한다.

- 지역들을 연동해서 봐야한다. 연동되는 지역들은 훨씬 큰 유동성을 갖는다. (ex 서울&인천&경기, 부산&울산&경남, 대구&경북, 충북&충남, 전남&전북)

 

2. 미분양이 줄어든다.

- 부동산 상승하게 되면 입지가 좋은 단지부터 미분양 소진되기 시작한다. 매수 심리가 빠르기 회복되고 있다는 것이기에 이때가 좋은 타이밍

- 미분양 증가 <-> 매매지수 하락

- 미분양 감소 <-> 매매지수 증가

- 미분양이 발생하기 시작할 때는 더는 집을 살 수요가 없을 떄이기 때문에 매도 타이밍을 잡아야 한다.

 

3. 입주 물량이 급락한다.

- 앞으로 2년 내 그 지역에 얼마나 공급되는지 보는 지표

- 공급 많아짐 -> 전세가 보합 -> 전세가 하락 -> 매매가 동반하락 -> 공급 다시 부족해지면 임대 수요 많아짐 -> 전세수요 부족 -> 전세 부족 -> 전세가 올라감 -> 매매가를 밀어올림

- 인허가 실적을 봐야한다 "국가통계포털 사이트"

- 인허가 실적이 많은면 2년 뒤 공급이 많아져 매매가와 전세가 하락을 예상

- 인허가 실적이 적으면 2년 뒤 공급이 줄어들기 때문에 매매가와 전세가 상승 예상

- 몇년간 누적된 물량이 있는지 봐야한다. 수요가 적정수요보다 많은지 적은지를 확인

 

4. 청약 경쟁률이 치열해진다.

- 청약 경쟁률은 특별공급 경쟁률 봐야한다.

- 청약 경쟁률 낮아지면 주의 - 낮아지면 그보다 입지 안좋은 곳 미분양 증가할 것

 

1) 한국 부동산원 : 매매가격지수와 전세가격지수

2) 아실 : 매물증감, 최고가 아파트, 갭투자 증가 지역, 청약 경쟁률

3) 부동산 지인 : 전국 기간별 수요/입주 물량

 

 

[ 2년 안에 무조건 오를 아파트의 특징 ]

입지는 수요를 결정하기 때문에 입지가 중요하다.

 

1. 중학교 학군이 핵심이다.

- 초등학교 고학년의 학급 수를 보면 인근 아파트의 수요가 많은지 적은지를 판단할 수 있다.

- 주변 상권도 유흥상권이 없고 독서실, 스터디카페, 학원들로만 구성

- "아실"

- 중학교, 고등학교별로 TO10을 지도에 표시

- 학원가 중요

 

2. 상권이 밀집되어 있다.

- 특히 한 곳에 밀집된 항아리 상권 선호

- "호갱노노" - 상권 메뉴

- 직접 현장에 나가서 확인하는 것이 가장 좋다.

 

3. 직주근접이 가능하다.

- 아파트 인근에 있는 일자리 체크

- 혹은 직장까지 갈 수 이는 교통편이 발달한 곳

- 고급 일자리가 있으면 그 인근에 주거지가 발달 ex) 판교

- 지방은 산업단지가 집값에 큰 영향 "지방자치단체" 홈페이지, "한국 산업단지 공단 홈페이지"

 

4. 주변에 공원이 있다.

- 호수공원 - 상권이 형성되고 다양한 행사로 그 지역 문화의 중심지가 될 수 있다.

- 호수공원 인근의 아파트가 다른 곳에 비해 1~2억 비싸다.

- 지자체 홈페이지 방문 -> 아파트 인근에 있는 공원을 추려내기

- 지도를 열어 아파트 인근에 있는 공원들의 위치를 직접 보면서 파악

 

5. 확정된 호재가 있다.

- 호재는 사람들의 부동산 매수 심리에 가장 먼저 영향을 준다.

- 착공하기 전까지는 실현될 수 있을지 없을지 모르기에 호재라고 맹신해서는 안된다.

 

 

[ 저평가 지역 찾기 ]

1. 지역별 랜드마크 아파트를 찾기

- 그 지역을 대표하는 아파트만 잘 정리하고 기간별로 얼마나 상승했는지 파악하면 어떤 흐름을 보일지 예상할 수 있다.

- 신축 / 구축 / 분양권 / 재건축 별로 비교

- " 아실" - 최고가 아파트, 31~35평

- 1년 동안의 상승률 비교

 

2. 저평가 대도시 분석하기

- 지역별 랜드마크 아파트 표를 정리하고 이를 활용해 막대 그래프 차트를 만들기

- 1급지보다 2급지가 더 싸다면 그 지역은 저평가 된 것