[ 부동산책 추천 ] 부동산 투자의 정석

 

어느 날 교보문고에 부동산 책을 구매하러 갔더니 어떤 남자분이 와서 한치의 망설임도 없이 '부동산 투자의 정석'이라는 책을 집어 들고 갔다. 나 또한 호기심이 생겨 책을 구매하고 읽어보았으며 결과적으로 그간 읽은 부동산 책 중에서 가장 재밌게 읽은 듯하다. 다른 책도 자세한 설명이 있지만 이해가 부족한 암기식의 투자 공부 느낌이라면 이 책은 정말 정석 같았다. 부동산 시장이 돌아가는 원리, 시장 현황, 그리고 앞으로의 트렌드를 이해하기 쉽게 설명해 주었고 중요한 개념 한 가지만을 강조하여 기억하기에도 쉬웠다. 초보 부동산 투자자 혹은 부동산을 공부하고 있는 사람이라면 이 책을 읽어보는 것을 추천한다.

---

부동산시장 전망이 확실치 않은 상황에서 나만의 투자 기준을 세우는 것은 필수적이다. 이 책은 20년동안 상승장은 물론이고 하락장에도 통해온 부동산 투자 전략을 소개한다.

 

 

저자가 책의 전체적으로 강조하는 바는 전세 레버리지 투자라는 개념이다

" 전세 레버리지 투자"

매년 소액으로 전세 낀 부동산을 매입하고

전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한 후

자산 규모가 늘어나면, 그 뒤에 수익형 부동산을 통해 현금 흐름을 만드는 것

 

 

이는 외형적으로 갭투자와 유사해보일 수 있지만 단순한 갭투자와는 차이가 있다. 갭투자는 전세가와 매매가 차이가 작은 부동산을 찾고, 오른 매매가로 비교적 단기간에 시세차익을 보기 위한 부동산 투자이다.

 

하지만 전세 레버리지 투자는 임차인이 꾸준히 찾을 만한 지역을 찾아 투자를 반복하며 장기적으로 상승한 임대료로 현금흐름을 발생시키는 시스템을 만드는 것이다. 그리하여 저자는 자금 3,000만 원으로 전세 낀 부동산을 매년 1채씩 4년 동안 구입하고, 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2,000만 원으로 부동산을 다시 구입하는 과정을 10년 동안 반복하기를 강조한다.

또한 전세 레버리지 투자는 현금흐름을 가져다 줄 수 있는 시스템을 만드는 투자이기 때문에 활황기는 물론이고 불황기에도 통하는 투자방법이다.

 

이러한 과정들에서 유혹에 빠지지 않고 기본에 충실한 투자를 지속해 나가다 보면 경제적으로 걱정 없는 삶에 이르게 된다고 한다. 

 

전세 레버리지 투자를 위해서는 핵심 개념, 핵심 부동산에 집중해야 한다.

내 투자금에만 맞거나 일시적으로 대중이 선호하는 부동산이 아닌,

이용 가치가 있는 부동산, 이용하고자 하는 사람들이 장기적으로 있을 부동산에 투자해야한다.

 

①지속적으로 수요가 있고

②전세가 상승률이 물가상승률보다 월등하게 높은 곳,

③매수할 당시 전세가율이 높은 곳

을 골라야 하는 셈이다.

 

 

저자는 먼저 부동산 투자가 미래에도 유효할지에 대한 의문을 풀어주며 부동산 투자에 대한 당위성을 말한다.

혼인, 다문화 가정, 고령인구 증가, 신규 주택에 대한 수요 등의 이유로 부동산 수요와 공급의 불균형은 향후 20년간 지속될 것이다. 더 나아가 부동산은 특성상 빠르게 공급할 수도, 즉시 변화를 줄 수도 없기 때문에 치안, 도로, 교통, 문화생활, 교육환경 등 기반시설이 좋은 부동산은 희소할 수밖에 없다고 주장한다.

 

 

하지만 부동산 투자를 한다고 해서 다 성공하는 것은 아니기에 핵심 키워드를 알고 공부하여 부동산 투자에 임하여야 한다. 저자가 말하는 향후 20년 부동산시장을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드는 신축, 역세권, 소형, 강남권, 임대료이다.

 

[ 부동산 투자의 핵심 키워드] 

1. 신축

- 재개발보다는 재건축이 비교적 진행이 빠르다.

- 재건축 물건을 고르기 위해 시기, 본질적 가치, 가격을 고려해야 한다.

- 분양권, 신규 오피스텔, 신축 상가 등도 방법이다.

 

2. 역세권

- 자체만으로 희소가치가 있다.

- 편리한 생활 : 출퇴근 교통, 방범, 청소, 세탁, 운동, 교육, 식사 등 생활 편의시설

 

3. 소형

- 세계경제가 획기적으로 나아질 가능성이 크지 않다.

- 고령인구, 가구의 분화, 맞벌이의 보편화 등으로 도심 집중화 현상과 직주근접의 필요성 커질 것이다.

 

4. 강남권

- 부동산 중에서 가장 시세가 민감하게 움직이는 것은 주거시설이고 그중에서도 아파트이다.

- 강남에 많은 사람이 선호하는 아파트가 몰려있다.

- 강남권이 확장하며 수혜를 받을 지역이 어디일지 고민하기

 

5. 임대료

- 임대료가 지속적으로 상승할 수 있는 곳

- 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아봐야 한다.

- 임대 수요는 장기적을 볼 때 지속적으로 매매가를 올리는 역할을 할 것이다.

 

 

저자는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 상가 등 여러 가지 투자 방법을 제시하지만 그 중에서 가장 관심이 있는 아파트 투자법을 중심으로 공부하였다.

 

[ 아파트 투자의 정석 ]

- 아파트는 수요는 풍부한데 공급이 제한적이기 때문에 투자가치가 있다.

- 그 중에서도 수요가 많이 몰릴 만한 아파트를 찾아내야 한다.

 

1. 대단지 아파트

- 여러 편의시설들이 함께 들어온다.

- 가시성이 좋아 매매, 임대 등이 용이하다.

- 관리비가 저렴하다.

- 향후 특정 개발 계획이 잡힐 때 주변이 혜택을 받을 가능성이 크다.

- 대단지 아파트가 생겨나기 쉽지 않으므로 희소성이 있다.

 

2. 학군이 좋은 지역

- 부모들은 가능하면 아이들이 좋은 환경에서 자란 친구들과 인연을 쌓길 바란다.

- 학군은 한 번 발을 들여놓으면 쉽게 벗어나기 힘들게 한다.

- 각 지역에서 학군이 좋다는 지역은 그 지역에서 가장 선호도가 높게 된다.

- 따라서 그 지역에서 부동산 가격이 먼저 움직인다.

 

3. 로열동, 로열층

- 로열동, 로열층은 보다 다양한 수요를 충족시키기에 대중적이다.

- 환금성이 좋아 내 재산을 보호할 수 있다.

 

4. 면적 85㎡ 이하의 소형부동산

- 신혼부부부터 취학 아동을 둔 부모까지 가장 광범위하게 사용될 수 있는 평형이다.

 

5. 역세권 아파트

- 많은 사람이 편리하다고 느끼는 부동산이기에 저성장, 저출생 등 약영향 속에서도 가격이 꾸준히 오르거나 최소한 가격을 지킬 수 있다.

 

6. 좋은 기반시설

- 교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등 생활편의에 기여하는 시설을 의미

- 완벽하지는 않더라도 이런 시설이 밀집되어 있는 아파트 단지 선택

 

7. 성장성

- 개발호재, 재건축 등으로 인한 신규아파트, 새로운 인구 유입 요인이 있어야 한다.

- 위의 조건들을 갖추더라도 성장성이 없으면 상당한 기간 동안 가격이 멈출 수 있다. (ex. 일산, 중동, 산본)

 

8. 햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층

- 일조권이 좋아 생활에 큰 불편함이 없는 동과 층인데도 지나치게 저평가된 아파트

- 중요한 것은 일조권에 큰 문제가 없어야 한다.

- 비로열층은 로열층에 비해 5%, 1층은 10% 정도의 디스카운트가 일반적이다.

 

이외에도 재건축, 분양권, 오피스텔, 단독주택, 상가주택, 상가 투자의 방법이 소개되니 관심 있는 부분을 찾아 읽으면 좋을 듯하다. 이외에도 부동산 투자에 있어서 마인드셋을 기를 수 있었고 투자에 있어서 함정, 부동산 투자를 하기 힘든 이유 등을 미리 알고 이에 대비할 수 있다는 것이 좋았다. 부동산 공부를 하는 사람들은 한번쯤 볼 만한 책이고 더 나아가 정말 정석이라는 책 이름처럼 교과서로 삼아도 될 책이기에 '부동산 투자의 정석' 책을 읽어보기를 추천한다.